Obra Nueva y División Horizontal

Cuando se construye un nuevo edificio o se amplía uno existente, es necesario formalizar una declaración de obra nueva. Este trámite tiene como objetivo reconocer legalmente la existencia de la edificación y registrarla correctamente en el Registro de la Propiedad.

En nuestra notaría en Sevilla, te ayudamos a realizar este proceso de manera ágil y conforme a la legislación vigente, para que puedas regularizar la obra de forma adecuada y evitar futuros inconvenientes legales.

¿Has construido o reformado tu vivienda y no sabes cómo legalizarla?

¿Qué es la declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva es el acto legal que reconoce la existencia de una construcción sobre un terreno o la ampliación de una edificación existente. Es imprescindible para cualquier tipo de obra, ya sea de nueva construcción o de ampliación significativa.

Tipos de declaración de obra nueva

1. Obra nueva terminada: Se realiza cuando la construcción ya está concluida. Para llevar a cabo este trámite, es necesario contar con la licencia de edificación correspondiente, el certificado técnico de finalización de obra, la licencia de ocupación (o declaración responsable en Andalucía) y, en su caso, la georreferenciación de la parcela.

2. Obra nueva en construcción: Si la obra aún está en proceso, basta con presentar la licencia de obras y un certificado técnico que acredite que la obra está en línea con el proyecto aprobado. En este caso, la declaración de obra nueva se realiza para dar constancia del inicio de la construcción.

3. Reconocimiento de obra vieja (sin licencia): Este trámite se realiza para regularizar edificaciones antiguas que no cuentan con la licencia de construcción, pero que ya han prescrito los plazos para su demolición. En este caso, se requiere una certificación técnica visada, que acredite la antigüedad de la edificación, junto con la georreferenciación de la parcela.

¿Qué documentación necesitas para la declaración de obra nueva?

Dependiendo del tipo de obra (terminada o en construcción), la documentación variará:

1. Para obra nueva terminada:

   • Licencia de edificación.

   • Certificado técnico de finalización de obra (visado).

   • Licencia de ocupación o declaración responsable (según la normativa andaluza).

   • Seguro decenal (si es una vivienda nueva).

   • Certificado de eficiencia energética (si es necesario).

   • Libro del Edificio (si aplica).

   • Georreferenciación de la parcela y la huella de la edificación.

2. Para obra nueva en construcción:

   • Licencia de obras.

   • Certificado técnico visado que acredite la descripción de la obra.

   • Seguro de caución (no obligatorio para obras en construcción).

3. Para reconocimiento de obra vieja:

   • Certificación técnica visada o del Catastro que acredite la antigüedad y características de la edificación.

   • Georreferenciación de la parcela.

¿Qué es la división horizontal?

La división horizontal es el proceso legal para dividir un inmueble en varias propiedades independientes, como ocurre con los edificios de apartamentos. Esta figura permite que los propietarios de cada unidad tengan su propia escritura y puedan vender, hipotecar o arrendar su parte del edificio de manera independiente.

¿Cómo se realiza la división horizontal?

El proceso de división horizontal requiere:

1. Un proyecto técnico de la obra: Este debe ser realizado por un arquitecto y detallar la distribución y las características de las nuevas unidades.

2. La escritura de división horizontal: Esta escritura debe detallar cada una de las nuevas unidades, sus características, cuotas de participación y las zonas comunes del edificio.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad: La división horizontal se debe inscribir en el Registro de la Propiedad para garantizar la independencia jurídica de cada propiedad.

fiscalidad

La declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con una tasa del 1,2% en Andalucía. Si se trata de viviendas de protección oficial (VPO), pueden aplicarse exenciones.

¿Necesitas realizar una declaración de obra nueva o división horizontal?

Si estás construyendo o ampliando una propiedad, o si necesitas regularizar una obra ya existente, podemos ayudarte a formalizar la escritura de declaración de obra nueva o llevar a cabo el proceso de división horizontal.

En nuestra notaría en Sevilla, te ofreceremos un servicio ágil y personalizado, gestionando toda la documentación necesaria para garantizar que tu propiedad esté correctamente registrada.

¿Qué costes implica la declaración de obra nueva y la división horizontal?

El coste de la declaración de obra nueva dependerá principalmente del valor de la edificación y de los folios que contenga la escritura. Además, se deberá abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es del 1,2% de la base imponible. Para la división horizontal, los honorarios notariales y registrales también se calculan en función de la extensión y complejidad de la escritura.

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